不動産競売について


不動産競売とは、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者が債務者所有の不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きのことをいいます。

具体的には、 住宅ローンが返済できなくなった時や自宅等の不動産を担保にして借りたお金を返せなくなった時などに行われます。住宅ローンの場合、銀行などの債権者は債務者がローンを完済するまでは担保として債務者が購入した住宅などの不動産に抵当権を設定し、債務者から全てのローンを返済する前に何らかの理由により返済を受けることができない場合には、担保となっている不動産を差し押さえ裁判所に競売の実施を申請します。そして、裁判所が競売を行い落札されると落札金が債権者である銀行などの債権者に支払われるという仕組みです。

 


メリットとデメリット


【メリット】

 

・市場価格よりも安く不動産を購入できる

競売物件の魅力は、安く物件を取得できるということが一番だと思われます。また、中々手に入らないエリアの土地・建物が競売にかけられていることもあり、人気エリアの競売不動産を取得し賃貸で家賃収益を得たり、転売し売却益を得るといった方法で不動産投資として利用できることも魅力の一つです。

市場価格に比べ2割~3割程度安い価格で購入できるケースもありますが、落札価格によってはそれほど変わらない場合や市場価格よりも高値となってしまう場合も考えられるため、落札価格を決める際には十分な注意が必要です。

 

・移転登記や抵当権等の抹消登記などが確実

取引相手が裁判所のため、民間の売買で起こりがちな代金持ち逃げや売り主の倒産といったことの心配はほとんどなく、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記が確実に行われます。

 

・物件検索が容易にできる

競売不動産物件情報の検索は、BITからできるためご希望の物件が容易に見つけやすくなっています。また、一般の仲介不動産などに比べ物件情報をいち早く入手することができるので、人気エリアの物件を購入できる可能性もあります。

 

・ローンの利用が可能

以前は、競売は現金一括での取引しか認められていなかったため、競売に参入するのは業者や資力がある方がほとんどで一般の方にとってはハードルが高く、不動産投資として競売に参入したくてもできないという場合も多くありました。しかし、平成10年の民事執行法の改正により競売物件の落札に際してローンの利用が可能となり、安定した副収入を得たい方や老後の蓄えの足しにしたい方などは以前よりも簡単に競売に参入できるようになりました。

 


 

【デメリット】

 

・物件調査を行う時間が短い

競売物件は、資料の閲覧が開始されてから入札~開札までが約1ケ月と短いため、競売に慣れていない方が物件公開後に希望する物件を選定し物件調査や入札価格決定を行うことは難しいと思われます。

 

・物件内部を引き渡しまで基本的に見ることができない

物件内部は3点セットの写真で確認することは可能ですが、基本的には落札して引き渡しを受けるまで見ることはできないので、落札者にとってはリスクとなります。そこで、リスク軽減のためにも3点セットの内容を十分に理解することや現地調査等の事前調査が非常に大切になります。

 

・瑕疵担保責任がない

競売物件には通常の不動産取引では義務化されている瑕疵担保責任がないため、仮に落札した物件に瑕疵による不具合や故障があった場合でも、その責任を追及することができません。つまり、万が一落札した物件に瑕疵があった場合の修理費等は落札者の負担となります。

また、建物の内部の損傷や老朽化が思っていた以上に激しい、隣地との境界確定ができない、入居者の立ち退きが困難などの場合にも保証はありません。

 

・落札できない場合もある

費用をかけ物件調査を行った場合でも、必ず落札できるとは限りません。また、競売の取下げや取消し等により入札が中止になる場合があります。

 

・元所有者等の占有者が立ち退いてくれない

落札し所有権の移転をしたにも関わらず、元所有者等の占有者が立ち退いてくれない場合があり、占有者と立ち退き交渉が必要となる場合や強制執行を行わなければならない場合があります。それらの費用も落札者の負担となります。

 

・保証金の提供が必要

売却基準価格の2割程度の買受申出保証金を提供する必要があります。落札した場合には保証金は返還されませんが、

落札できなかった場合には手続きを行えば全額返還されます。

 

・滞納金は落札人の負担となる

マンションなどの区分所有建物を落札する場合、滞納している管理費、修繕積立金、駐車場代金等があれば、落札人が全て負担することになります。そのため、滞納金を考慮して入札価格を決定しなければなりません。

 


3点セット


競売の3点セットは、競売落札希望者のための物件に関する資料となっています。

不動産競売では、条件が満たされれば内覧も可能な場合もありますが、実際のところ内覧が行われることはほとんどないのが現状です。そのため、競売の落札希望者は入札を検討する材料として、競売物件について様々な情報が詰まっている3点セットを利用します。

 

【物件明細書】

物件証明書とは、不動産物件の売却条件が書かれた書面のことをいいます。

物件を入札し買い受けた際に引き継がなければならない権利についての記載がされているので、買い受けた場合の権利の引き継ぎがどうなるかなどの確認をすることができます。

具体的には、不動産の表示、売却により成立する法定地上権の概要、買受人が負担することとなる他人の権利、物件の占有状況などに関する特記事項などが記載されています。

 

【現況調査報告書】

現況調査報告書とは、地方裁判所の執行官が直接現地に出向き、物件の占有状況などを調査して作成した書類のことをいいます。

執行官が実際に物件を調査しているので非常に参考となる資料だと思われますが、現況調査から期間入札の公告までには数ヶ月の期間が経過しています。そのため、占有者が変わっている、滞納金額が増加しているなど現況調査報告書の記載と入札時の状況とは異なっていることがあるので、注意しなければなりません。

具体的には、物件目録、不動産の表示・住居の表示、建物、敷地権、執行官保管の仮処分、敷地権以外の土地(目的外土地)、土地建物の位置関係、占有者及び占有権原、関係人の陳述等、執行官の意見等、調査の経過、建物図面・平面図・地積測量図、土地・建物位置関係図、建物間取り図、現地写真などが記載されています。

 

【評価書】

評価書とは、評価人により適切な売却価格を決定するために行われた物件の評価額や算出過程などが書かれた書面のことをいいます。評価書に記載されている評価額が競売の売却基準価額となります。

具体的には、評価額、評価の条件、目的物件、目的物件の位置・環境等、評価額算出の過程、参考価格資料などが記載されています。


 

 

 

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