富山県の農地転用なら行政書士林美貴子事務所へ
農地転用とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地に転換することをいいます。
区画形質に変更を加えない場合でも、駐車場や資材置場などのように農地を農地ではない状態にする行為も農地転用となります。また、一時的に資材置場や作業員事務所などにする場合も農地転用が必要です。
農地は、農業生産の大切な基盤であり、資源です。一度農地以外の土地に転用すると復元することは非常に困難になるため、農地に関しては様々な規制があり、所有者を変更したり転用したりする際には農地法に基づいて、許可や届出といった手続きが必要になります。
農地転用許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。
当事務所では、農地転用許可申請だけでなく開発行為許可申請も行っていますので、併せてご利用いただけます。
農地転用をするときには農業委員会への申請前に、まずは農地の現況を確認する必要があります。農地の登記簿や公図の写しなどの資料も取得して、実際に今農地がどのように利用されているのかを確認します。
現況を確認し最低限の資料を集めたら、農業委員会に事前相談に行きます。転用したい農地がどのような農地で、どのような申請内容になるのか、農地の種類や土地改良区に指定されているかどうかなどを確認しなければなりません。また、申請の際に意見書が必要かどうかも確認します。
その後、農地転用の許可申請書や計画書等の必要書類を作成し申請を行います。申請書が受理されると、申請手続きが終了します。
農地転用申請後の流れは、農地の大きさによって異なります。
農地が4ヘクタール以下の場合
都道府県知事の許可が必要です。
具体的には、農地転用の申請書を農業委員会宛に提出します。すると、農業委員会が、意見書をつけて知事に送付してくれますので、その後、知事が都道府県の農業会議に意見を聞き、農業会議が知事宛に意見書を提出します。そして、最終的に知事から転用申請者に対し、転用の許可が出ます。
農地が4ヘクタールを超える場合
農林水産大臣の許可が必要です。
まず、申請者は知事に対して農地転用の申請書を提出します。すると、知事が農林水産大臣に対し、意見をつけて申請書を送付します。その後、農林水産大臣が転用の申請者に対し、許可の通知を行います。
市街化区域内農地の場合
市街化区域内農地の場合には、農地転用の許可は不要ですが、申請者は農業委員会に届出書を提出する必要があります。そうすると、農業委員会が申請受理の通知を届出人に対して行います。これで、農地転用の手続きができます。
農地法第４条許可や同法第５条許可については、農地転用の許可が下りた後には、農地転用許可後の工事進捗状況報告書を農業委員会へ行うことが義務付けられています。
さらに、工事完了後には、申請内容通り事業がなされているか確認するため、工事完了報告書の提出が必要となります。
転用目的が達成したら農業委員会に農地の地目変更登記にかかる転用確認証明申請書を提出し、証明を受けて土地家屋調査士により法務局に地目変更登記を申請します。農地転用の許可を経て、工事完了届を提出しただけでは、土地登記簿の地目は変更されませんので、ご注意ください。
当事務所では、地目変更登記にかかる土地家屋調査士とも提携しておりますので、最初から最後までワンストップでお任せいただけます。
＜第３条 許可・届出＞
農地または採草放牧地を「農地または採草放牧地」として利用する目的で、所有権を移転したり、あるいは地上権、永小作権、質権、使用借権、賃借権その他の使用収益権を設定・移転しようとする場合には、第３条の許可が必要です。
権利を取得する者が国や都道府県である場合、土地収用法による収用や民事調停による農事調停による場合、遺産分割等により権利が移転される場合及び農地に抵当権をつける場合には、許可は不要ですが、当該農地のある市町村の農業委員会に第３条の届出が必要です。
＜第４条 許可・届出＞
自己所有の農地を農地以外のものにする場合には、第４条の許可が必要です。
4ha以下のとき→都道府県知事の許可
4haを超えるとき→農林水産大臣の許可
市街化区域内の農地であらかじめ農業委員会に届け出たもの、国や都道府県が転用する場合、土地収用法により収用した農地を転用する場合、市町村が道路や河川等の公共施設に転用する場合、2a未満の農業用施設に転用する場合、土地区画整理事業により道路・公園等の公共施設に供しまたは転用する場合、採草放牧地の転用については、基本的には第４条の許可は不要ですが、届出が必要となる場合があります。
＜第５条 許可・届出＞
農地を農地以外のものにするために所有権を移転する場合や、使用収益を目的とする権利を設定する場合には、第５条の許可が必要です。
4ha以下のとき→都道府県知事の許可
4haを超えるとき→農林水産大臣の許可
市街化区域内の農地であらかじめ農業委員会に届け出たもの、国や都道府県が転用目的で権利取得する場合、土地収用法により収用される場合、市町村が道路や河川等の公共施設に転用する目的で権利取得する場合、採草放牧地を農地にする場合については、基本的には第５条の許可は不要ですが、届出が必要となる場合があります。
農地転用の許可・不許可の判断は、許可権者が立地基準及び一般基準に基づき判断を行うこととされています。
農地から転用した土地を売却する際に、登記簿上の地目が農地のままになっていると、買主に所有権移転登記をすることができません。
農地転用後、課税上の地目は市町村の調査により変更されますが、登記簿上の地目は自動的には変更されません。そのため、農地転用後に法務局に申請し、所有権移転登記や地目変更を行うことが必要です。
土地の地目が変わった日から１カ月以内に地目変更登記をしなければ、不動産登記法で過料に処せられることもありますので、忘れずに転用後は申請をすることが重要です。
所有権移転登記手続きは司法書士、地目変更は土地家屋調査士に依頼することになりますが、司法書士・土地家屋調査士と提携しておりますので、煩雑な手続きをワンストップで当事務所にご依頼いただけます。
