ホームインスペクション｜既存住宅売買瑕疵保険 - 不動産業　林事務所｜行政書士　林美貴子事務所

ホームインスペクション

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ホームインスペクションとは、住宅の検査・調査を行うことです。

新築住宅には竣工検査等がありますが、中古住宅においては売買などの取引時に検査・調査を行うことは多くはないのが現状です。そのため、中古住宅の事前の検査・調査を行うことで適切に中古住宅の評価を行い、流通促進につなげるために、ご希望によりホームインスペクションの利用を斡旋しています。

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調査は、ホームインスペクターが行います。

ホームインスペクターは、国土交通省の定める要件を備えた講習を受講後に、既存住宅状況検査技術者として登録された建築士が、それぞれの資格で設計できる範囲の建物について行います。

調査する箇所は、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分です。具体的には、住宅の基礎・基礎ぐい・壁・柱・外壁・屋根・雨樋などを対象としています。

調査は、基本的には目視・触診・打診により行われています。

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品確法による瑕疵担保責任や住宅瑕疵担保責任履行法による資力確保は新築住宅のみを対象としており、中古住宅については十分な瑕疵担保責任を問えないケースも少なくないため、国が推進する任意の制度として既存住宅売買瑕疵保険が作られました。

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で住宅瑕疵担保責任保険法人が保険を引き受けます。

保険対象は、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、引き渡しから1～5年間の瑕疵担保責任を実現しようというもので、対象となる住宅は1981年施行の新耐震基準を満たしていることが前提となっています。

詳細は住宅瑕疵担保責任保険法人に確認が必要です。

この保険には、２種類のタイプがあります。

＜売主が宅建業者の場合＞

中古住宅を売主として販売する事業者を対象とし、引き渡し後に瑕疵により住宅の基本構造部分等に不具合が生じた場合、上記の保険法人が補修費用等を保険金として販売事業者に支払うタイプ。

住宅の買い主は、宅建業者と「保険付既存住宅」として売買契約を結びます。購入後に物件の瑕疵が見つかった場合、保険金は宅建業者に支払われます。仮に登録事業者が倒産した場合でも、買い主は保険法人に直接請求して保険金を受け取ることが可能です。

保険申込者：売主である宅建事業者

現況検査：瑕疵保険法人に登録された検査員

手続きの流れ：1.保険法人へ事業者登録

　　　　　　　 2.保険の申し込み

3.保険法人による検査

4.引き渡し前の保険証券の発行申請

5.引き渡し時の保険証券の受領

＜個人間売買＞

個人間での売買する住宅の検査を行い、売買後に瑕疵が発見された場合、保険法人が補修費用等を登録検査機関に保険金として支払うタイプ。

保険申込者：検査会社（建築士事務所）

現況検査：検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員

手続きの流れ：1.保険法人に検査機関が登録

　　　　　　　2.検査の申し込み

　　　　　　　3.検査機関による検査

　　　　　　　4.保険法人による検査

　　　　　　　（適合：保険申し込み　不適合：補修→再検査）

　　　　　　　5.引き渡し前の保険証券の発行申請

　　　　　　　6.引き渡し時の保険証券の受領

注意点

売主が宅建業者の場合は、売主の手続きでないと瑕疵保険に加入できません。
保険申し込み後の検査で不適合だった場合、所有権移転までに改修工事を実施して再検査に合格しないと瑕疵保険に加入できません。
売主宅建業者のタイプは引渡し後リフォーム特約がありません。
瑕疵保険は火災保険などと違って申し込みをすれば加入できるわけではなく、検査基準に合格する必要があるため、手続きには一定の時間が必要です。所有権移転までに行わなければならない手続きもあり、不動産売買契約後の手続きでは間に合わない可能性があります。
加入する瑕疵保険のタイプによっては住宅ローン減税等の優遇措置を利用できない場合があります。また、ホームインスペクションを行っただけでは優遇措置を受けることができません。
検査不適合でも現場検査手数料は支払う必要があります。