不動産競売とは、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者が債務者所有の不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きのことをいいます。具体的には、 住宅ローンが返済できなくなった時や自宅等の不動産を担保にして借りたお金を返せなくなった時などに行われます。

住宅ローンの場合、銀行などの債権者は債務者がローンを完済するまでは担保として債務者が購入した住宅などの不動産に抵当権を設定し、債務者から全てのローンを返済する前に何らかの理由により返済を受けることができない場合には、担保となっている不動産を差し押さえ、裁判所に競売の実施を申請します。そして、裁判所が競売を行い落札されると落札金が債権者である銀行などの債権者に支払われるという仕組みです。

・市場価格よりも安く不動産を購入できる

競売物件の魅力は、安く物件を取得できるということが一番だと思われます。

また、中々手に入らないエリアの土地・建物が競売にかけられていることもあり、人気エリアの競売不動産を取得し賃貸で家賃収益を得たり、転売し売却益を得るといった方法で不動産投資として利用できることも魅力の一つです。

市場価格に比べ2割～3割程度安い価格で購入できるケースもありますが、落札価格によってはそれほど変わらない場合や市場価格よりも高値となってしまう場合も考えられるため、落札価格を決める際には十分な注意が必要です。

・物件検索が容易にできる

競売不動産物件情報の検索は、BITからできるためご希望の物件が容易に見つけやすくなっています。また、一般の仲介不動産などに比べ物件情報をいち早く入手することができるので、人気エリアの物件を購入できる可能性もあります。

・物件調査を行う時間が短い

競売物件は、資料の閲覧が開始されてから入札～開札までが約１ケ月と短いため、競売に慣れていない方が物件公開後に希望する物件を選定し物件調査や入札価格決定を行うことは難しいと思われます。

・物件内部を引き渡しまで基本的に見ることができない

物件内部は３点セットの写真で確認することは可能ですが、基本的には落札して引き渡しを受けるまで見ることはできないので、落札者にとってはリスクとなります。そこで、リスク軽減のためにも３点セットの内容を十分に理解することや現地調査等の事前調査が非常に大切になります。

・元所有者等の占有者が立ち退いてくれない

落札し所有権の移転をしたにも関わらず、元所有者等の占有者が立ち退いてくれない場合があり、占有者と立ち退き交渉が必要となる場合や強制執行を行わなければならない場合があります。それらの費用も落札者の負担となります。

・滞納金は落札人の負担となる

マンションなどの区分所有建物を落札する場合、滞納している管理費、修繕積立金、駐車場代金等があれば、落札人が全て負担することになります。そのため、滞納金を考慮して入札価格を決定しなければなりません。

現況調査報告書とは、地方裁判所の執行官が直接現地に出向き、物件の占有状況などを調査して作成した書類のことをいいます。

執行官が実際に物件を調査しているので非常に参考となる資料だと思われますが、現況調査から期間入札の公告までには数ヶ月の期間が経過しています。そのため、占有者が変わっている、滞納金額が増加しているなど現況調査報告書の記載と入札時の状況とは異なっていることがあるので、注意しなければなりません。

具体的には、物件目録、不動産の表示・住居の表示、建物、敷地権、執行官保管の仮処分、敷地権以外の土地（目的外土地）、土地建物の位置関係、占有者及び占有権原、関係人の陳述等、執行官の意見等、調査の経過、建物図面・平面図・地積測量図、土地・建物位置関係図、建物間取り図、現地写真などが記載されています。